Rendite einer Ferienwohnung berechnen
Die Rendite einer Ferienwohnung ist ihr Betriebsergebnis geteilt durch das gebundene Kapital: Jahresumsatz minus Portalgebühren minus laufende Kosten, geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Zins und Tilgung bleiben dabei außen vor, weil sie von Ihrer Finanzierung abhängen und nicht vom Objekt. Der Rechner unten macht das für Ihre Zahlen — ohne Anmeldung, ohne E-Mail-Adresse.
Ihre Zahlen
Vier Angaben genügen für ein Ergebnis: Preis, Nachtpreis, Auslastung und laufende Kosten. Der Rest ist mit belegten Werten vorbelegt und lässt sich ändern.
Die vier Zahlen, die man auseinanderhalten muss
Wer über „Rendite“ spricht, meint meist eine von vier verschiedenen Größen. Sie beantworten verschiedene Fragen, und die verbreitetste — die Bruttomietrendite — beantwortet die unwichtigste.
| Kennzahl | Rechnung | Was sie beantwortet |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahresumsatz ÷ gebundenes Kapital | Ob das Objekt überhaupt in die richtige Größenordnung fällt. Sie ignoriert jede Kostenart und ist deshalb die Zahl, mit der Inserate werben. |
| Nettomietrendite | Betriebsergebnis ÷ gebundenes Kapital | Was das Objekt wirtschaftlich hergibt — unabhängig davon, wie Sie es finanzieren. Die einzige Zahl, mit der sich zwei Objekte vergleichen lassen. |
| Eigenkapitalrendite | Cashflow ÷ eingesetztes Eigenkapital | Was Ihr eigenes Geld erwirtschaftet. Hängt stark an der Finanzierung: Wenig Eigenkapital hebelt sie nach oben — und im schlechten Jahr nach unten. |
| Break-even-Auslastung | (Fixkosten + Kapitaldienst) ÷ Deckungsbeitrag je Nacht ÷ 365 | Ab wann sich die Wohnung trägt. Die wichtigste der vier, weil sie nicht sagt, wie gut es läuft, sondern wie viel schiefgehen darf. |
Der Abstand zwischen geplanter und nötiger Auslastung ist die eigentliche Risikoaussage. Liegen beide zwei Prozentpunkte auseinander, genügt ein verregneter Sommer oder ein neuer Wettbewerber im Ort, um aus einer Anlage eine Zuzahlung zu machen.
Welche Kosten in Renditerechnungen regelmäßig fehlen
Die häufigste Ursache für eine zu schöne Rechnung ist keine falsche Formel, sondern eine unvollständige Kostenliste. Diese sechs Posten fehlen am häufigsten.
| Posten | Größenordnung | Warum er übersehen wird |
|---|---|---|
| Instandhaltung | 9 – 15 € je m² und Jahr | Ferienwohnungen liegen am oberen Rand: mehr Wechsel, mehr Verschleiß. |
| Rücklage für die Möblierung | Inventarwert ÷ 10 | Ausstattung hält keine zwanzig Jahre. Ein Zehntel je Jahr ist die Untergrenze. |
| Wäsche und Verbrauch | 18 – 25 € je Buchung, 5 – 8 € je Übernachtung | Steigt mit jeder Buchung, nicht mit dem Kalender. |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld | 1.200 – 2.400 € je Jahr | Verwaltervergütung und Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft. |
| Leerstand zwischen den Buchungen | in der Auslastung enthalten | Eine Auslastung von 55 % heißt: an 164 Tagen im Jahr steht die Wohnung leer. |
| Die eigene Arbeitszeit | 2 – 4 Stunden je Wechsel | Wer selbst reinigt, hat keine Reinigungskosten — aber auch keine freien Samstage. Diese Stunden sind kein Aufwand, aber sie sind auch nicht null. |
Was die Buchungsportale kosten
Zwischen der teuersten und der günstigsten Art zu buchen liegen rund vierzehn Prozentpunkte vom Umsatz. Bei 30.000 Euro Jahresumsatz sind das etwa 4.000 Euro im Jahr — mehr, als die meisten Gastgeber an irgendeiner anderen Stelle ihrer Kalkulation bewegen können.
| Portal | Gebühr | Anmerkung |
|---|---|---|
| Airbnb | 15,5 % | Einheitliche Gastgebergebühr. Vorher rund 3 % Gastgeber und 14 % Gast; im EWR seit dem 13. Oktober 2026 verpflichtend. |
| Booking.com | 15 – 18 % | Kommuniziert werden 12 bis 18 %. Mit Zahlungsabwicklung (1,5 – 3 %), Genius-Rabatten und Sichtbarkeitsoptionen liegt die tatsächliche Belastung eher bei 20 bis 24 %. |
| FeWo-direkt / Vrbo | 8 % | 5 % Provision plus 3 % Zahlungsabwicklung, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer. Alternativ 359 € Jahresabo plus 3 %, was sich ab rund 7.200 € Jahresumsatz je Inserat rechnet. |
| Eigene Website | 1,5 – 2,5 % | Nur die Zahlungsgebühr. Das ist der ganze Unterschied. |
Stand August 2026. Die Sätze der Portale ändern sich; maßgeblich ist stets die Darstellung des jeweiligen Portals.
Kaufnebenkosten: was am Tag des Kaufs weg ist
Zwischen 5 und 12 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland und danach, ob ein Makler beteiligt ist. Dieser Betrag steckt nicht im Objektwert — er ist ausgegeben und muss über die Rendite wieder hereinkommen. Deshalb gehört er in den Nenner jeder ehrlichen Renditerechnung.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | mit Notar und Makler |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | rund 10,6 % |
| Bayern | 3,5 % | rund 9,1 % |
| Berlin | 6,0 % | rund 11,6 % |
| Brandenburg | 6,5 % | rund 12,1 % |
| Bremen | 5,5 % | rund 11,1 % |
| Hamburg | 5,5 % | rund 11,1 % |
| Hessen | 6,0 % | rund 11,6 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | rund 11,6 % |
| Niedersachsen | 5,0 % | rund 10,6 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | rund 12,1 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | rund 10,6 % |
| Saarland | 6,5 % | rund 12,1 % |
| Sachsen | 5,5 % | rund 11,1 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | rund 10,6 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | rund 12,1 % |
| Thüringen | 5,0 % | rund 10,6 % |
Stand 2026. Notar und Grundbuch mit 2,0 Prozent, Maklerprovision als Käuferanteil mit 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer angesetzt.
Was die Steuer an der Rechnung ändert
Meist zum Guten, und zwar durch die Abschreibung: Sie ist Aufwand ohne Zahlung. Eine Wohnung kann deshalb Geld abwerfen und trotzdem einen steuerlichen Verlust ausweisen, der die Steuer auf Ihr übriges Einkommen mindert.
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Der Satz richtet sich nach der Fertigstellung: 2,5 Prozent vor 1925, 2 Prozent von 1925 bis 2022, 3 Prozent ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG). Für Neubauten mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 sind wahlweise 5 Prozent degressiv vom Restbuchwert möglich (§ 7 Abs. 5a EStG). Die Möblierung läuft getrennt über zehn Jahre; Einzelstücke bis 800 Euro netto sofort.
Zwei Punkte, an denen es regelmäßig klemmt: Wer sich die Selbstnutzung vorbehält, darf Werbungskosten nur anteilig für die Vermietungszeit ansetzen — und muss den Leerstand aufteilen. Und ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren ist steuerpflichtig (§ 23 EStG), wobei die bis dahin abgeschriebenen Beträge den Buchwert mindern und den Gewinn entsprechend erhöhen. Die Abschreibung ist also gestundet, nicht geschenkt.
Keine Steuerberatung. Ob Ihre Vermietung als Vermögensverwaltung oder als Gewerbebetrieb gilt, hängt vom Umfang Ihrer Leistungen ab und sollte vor dem Kauf geprüft werden.
Warum der Februar entscheidet und nicht das Jahr
Eine Jahresauslastung von 55 Prozent sagt nichts darüber, ob der Februar trägt. Ferienwohnungen verdienen ihr Geld in zwölf sehr ungleichen Monaten: Ein Ostseeobjekt macht im Juli und August oft ein Drittel seines Jahresumsatzes und im Januar und Februar zusammen weniger als in einer guten Augustwoche.
Für die Rendite ist das gleichgültig — für die Frage, ob man durchhält, nicht. Der Rechner oben arbeitet deshalb mit einem Jahreswert, die vollständige Kalkulation dagegen mit zwölf Monatszeilen. Wer wissen will, ob die Nebensaison trägt oder nur mitgeschleppt wird, muss je Monat rechnen.
Häufige Fragen zur Rendite von Ferienwohnungen
Wie berechnet man die Rendite einer Ferienwohnung?
In vier Schritten. Erstens der Jahresumsatz: vermietete Nächte mal Durchschnittspreis, plus Reinigungspauschalen. Zweitens der Nettoerlös: Jahresumsatz minus Portalgebühren. Drittens das Betriebsergebnis: Nettoerlös minus alle laufenden Kosten, aber ohne Zins und Tilgung. Viertens die Rendite: Betriebsergebnis geteilt durch das gebundene Kapital, also Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Zins und Tilgung bleiben außen vor, weil sie von Ihrer Finanzierung abhängen und nicht vom Objekt — sonst ließen sich zwei Wohnungen nicht vergleichen.
Welche Rendite ist bei einer Ferienwohnung realistisch?
Als Nettomietrendite, also nach Bewirtschaftungskosten und ohne Finanzierung, liegen Ferienwohnungen in deutschen Urlaubsregionen üblicherweise zwischen 3 und 5 Prozent. Der Bruttowert liegt deutlich höher — 7 bis 9 Prozent sind keine Seltenheit —, weil dort die Bewirtschaftung noch nicht abgezogen ist. Wer mit einer Bruttorendite rechnet und die Kosten unterschätzt, landet regelmäßig bei einem negativen Cashflow. Entscheidend ist nicht die Höhe der Rendite, sondern der Abstand zwischen geplanter und nötiger Auslastung.
Ab welcher Auslastung trägt sich eine Ferienwohnung?
Das ist die wichtigste Zahl der ganzen Rechnung, und sie hängt an drei Größen: den Kosten, die auch im leeren Haus anfallen, dem Kapitaldienst und dem Deckungsbeitrag je vermieteter Nacht. Nötige Auslastung gleich Fixkosten plus Kapitaldienst, geteilt durch Nachtpreis abzüglich Portalgebühr, geteilt durch 365. Liegt dieser Wert nah an Ihrer geplanten Auslastung, ist kein Puffer da — unter zehn Prozentpunkten Abstand wird jede schwache Saison unangenehm.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten bei einer Ferienwohnung?
Zwischen 5 und 12 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland und danach, ob ein Makler beteiligt ist. Die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und im Saarland. Dazu kommen 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch sowie bis zu 3,57 Prozent Maklerprovision als Käuferanteil. In Schleswig-Holstein mit Makler sind das rund 11,4 Prozent — bei 320.000 Euro Kaufpreis also gut 38.000 Euro, die am Tag des Kaufs weg sind und über die Rendite wieder hereinkommen müssen.
Wie wird eine Ferienwohnung steuerlich abgeschrieben?
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Der Satz richtet sich nach der Fertigstellung: 2,5 Prozent bei Gebäuden vor 1925, 2 Prozent von 1925 bis 2022 und 3 Prozent ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG). Für Neubauten mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 sind wahlweise 5 Prozent degressiv vom Restbuchwert möglich (§ 7 Abs. 5a EStG). Die Möblierung wird getrennt über zehn Jahre abgeschrieben; Einzelstücke bis 800 Euro netto sofort. Wer sich die Selbstnutzung vorbehält, darf Werbungskosten nur anteilig für die Vermietungszeit ansetzen.
Was kosten die Buchungsportale?
Airbnb hat auf eine einheitliche Gastgebergebühr von 15,5 Prozent umgestellt; im Europäischen Wirtschaftsraum ist sie seit dem 13. Oktober 2026 verpflichtend. Booking.com nennt 12 bis 18 Prozent, tatsächlich liegt die Belastung mit Zahlungsabwicklung, Genius-Rabatten und Sichtbarkeitsoptionen eher bei 20 bis 24 Prozent. FeWo-direkt kostet 8 Prozent, also 5 Prozent Provision plus 3 Prozent Zahlungsabwicklung. Eine Buchung über die eigene Website kostet nur die Zahlungsgebühr von 1,5 bis 2,5 Prozent. Bei 30.000 Euro Jahresumsatz liegen zwischen der ersten und der letzten Zeile rund 4.000 Euro im Jahr.
Lohnt sich eine Ferienwohnung als Kapitalanlage?
Das lässt sich nicht allgemein beantworten, aber die Frage lässt sich schärfer stellen. Eine Ferienwohnung ist kein passives Investment: Sie erwirtschaftet ihre höhere Rendite gegenüber der Dauervermietung durch Arbeit — Wechsel, Reinigung, Kommunikation, Preispflege. Wer selbst reinigt, sollte den Cashflow nach Steuern einmal durch die eigenen Jahresstunden teilen, bevor er das zweite Objekt kauft. Wirtschaftlich entscheidend sind drei Größen: die nötige Auslastung, der Abstand zur geplanten, und der Anteil der Buchungen, für den keine Portalgebühr anfällt.
Wenn Sie es genauer wissen wollen
Der Rechner oben gibt Ihnen eine Jahreszahl. Die vollständige Kalkulation ist eine Excel-Mappe mit dreizehn Blättern: bis zu fünf Objekte einzeln und zusammen, Auslastung und Nachtpreis je Monat, Finanzierung mit Tilgungsplan über zwanzig Jahre, Steuer mit Abschreibung und Eigennutzungsanteil, Zwanzigjahresprognose, Verkaufsszenario mit interner Verzinsung und zwei Sensitivitätstabellen.
Sie liegt in allen drei Paketen bei — auch im Einstieg für 49 Euro.
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